【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】新冠肺炎肆虐下，各行各業(yè)業(yè)績(jī)下滑，慘不忍睹。政府也努力推出各種振興方案或是紓困貸款，努力讓企業(yè)生存下去。但是，市場(chǎng)依然無(wú)感，許多的中小企業(yè)在夾縫中生存，缺錢時(shí)建議還是走銀行融資的正常管道，避免地下金融借貸，小心雪上加霜。
 
新北市地政公會(huì)最近承辦一件中小企業(yè)主的廠房出售案件，除了正常的銀行貸款外，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)了一筆第二順位的抵押權(quán)(二胎)，謄本標(biāo)示部還多了一筆預(yù)告登記，限制所有權(quán)人過(guò)戶及抵押設(shè)定，我們看到很奇怪，為何借貸的抵押權(quán)設(shè)定還要加上一筆預(yù)告登記？是否賣方和抵押權(quán)人有一定的約定或是默契？當(dāng)貸款繳不出來(lái)時(shí)，二胎有買屋的想法或是打算？賣方一問(wèn)三不知，才知道原來(lái)被二胎設(shè)計(jì)了。
 
這就是實(shí)務(wù)上常常發(fā)生，真借貸假買賣的情形。當(dāng)借款人需款孔急時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定是對(duì)債權(quán)人比較保障的一種借貸方式，如果好的債權(quán)人，各取所需，一個(gè)得到金援，一個(gè)得到利息，相得益彰。如果遇到貪心的債權(quán)人除了抵押權(quán)設(shè)定，還可能順便辦理預(yù)告登記、信託登記、甚至是直接把產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到他們的名下。
 
新北市地政公會(huì)表示，當(dāng)原本的借款關(guān)係，搭上不該有的其他登記，這時(shí)候「人為刀俎，我為魚(yú)肉」只能任憑債權(quán)人宰割了。實(shí)務(wù)上有利息還不完的重利，或是跟本房子已經(jīng)被人信託甚至過(guò)戶了，根本要不回來(lái)，要打官司時(shí)，已經(jīng)被偷偷移轉(zhuǎn)到善意第三人名下，無(wú)力回天了。
 
新北市地政公會(huì)提醒，如何避免單純的借貸轉(zhuǎn)變成更複雜的法律關(guān)係呢？切記！印鑑證明的用途一定要詳細(xì)記明僅供抵押權(quán)設(shè)定使用，因?yàn)槟Ч砜傇诩?xì)節(jié)裡，如果印鑑證明沒(méi)有指定用途，讓債權(quán)人有機(jī)可乘，可以辦理抵押權(quán)設(shè)定時(shí)，隨案預(yù)告登記，信託登記，甚至是買賣過(guò)戶都可能被一票玩到底 ，登記實(shí)務(wù)上只要印鑑和印鑑證明相符，所有的登記案件都可以援用前份印鑑證明，讓有心人士有機(jī)可乘。
 
這就是很多債務(wù)人發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，無(wú)力回天的原因所在，因?yàn)榈怯洶讣粖A帶更多的案件被登記完成，當(dāng)要清償還債時(shí)才發(fā)現(xiàn)，怎麼和原來(lái)的約定都不一樣？還好，我們遇到的案件在買方全力支援下，順利的先行動(dòng)用巨額的自備款，塗銷了原本不該存在於謄本的預(yù)告登記及借貸的二胎抵押權(quán)設(shè)定，也有驚無(wú)險(xiǎn)的在數(shù)天後讓買方正常的交屋。如果買方無(wú)法諒解這不該存在的預(yù)告登記，讓這件買賣無(wú)法順利履約，這時(shí)啞巴吃黃蓮的賣方，將正落入債權(quán)人的陷阱，讓債權(quán)人賺飽了利息後再吃掉這件房產(chǎn)，賣方將會(huì)一無(wú)所有。不景氣的寒冬，借貸要小心，希望是雪中送炭，別雪上加霜。